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重要信号:限价取消!限售取消!限购松绑!

2018-12-29 来源:
 
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  楼市调控真的要松动了吗?

  近日,楼市频频释放信号!继菏泽取消限售、深圳下调首套房利率之后,昨晚(12月26日),衡阳也取消了“限价”政策,明年元旦起开始执行。

  官媒定调,楼市走向或将如何发展?眼下信号频现,是买房的好时机吗?

  信号频现!

  楼市调控真的要松动了吗? " 01

  12月26日,湖南省衡阳市房地产业协会微信公众号“衡阳楼市”发布消息称,从明年1月1日起,暂停执行去年起规定的商品房限价政策。

  消息显示,衡阳市发展改革委员会、衡阳市住房和城乡建设局联合印发了一份关于暂停执行《关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知》的通知(衡发改价服【2018】45号),从明年1月1日起,暂停执行去年起规定的商品房限价政策。  

  在2017年,衡阳房地产市场十分火热之时,为规范衡阳市房地产市场,衡阳市发展改革委员会、衡阳市住房和城乡建设局于2017年10月17日联合印发了《关于规范市城区新z商品房销售价格行为的通知》。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次衡阳政策提出了“暂停执行”的概念,即暂停执行《关于规范市城区新建商品发销售价格行为的通知》。过去在2017年房地产市场调控的过程中,衡阳的价格管控力度比较大,出台了限价等政策,促进了房价的稳定。而此次政策松绑,理由也很明显,即“销售价格也较为稳定”。从政策调整来看,此次衡阳规定,今后将根据衡阳市的楼市情况和上级文件精神,适当做调整。其含义有两点。第一、楼市状况是调整的主要因素。第二、调整也要看上级的意见。易居研究院数据显示,今年11月份 衡阳市新建商品住宅成交均价为6829元/平方米,环比上涨3.59%,同比涨47.52%。但是从今年前11个月的数据看,基本上稳定在6500元左右的水平,没有继续大涨的可能。所以适当放松此类限价政策也是必要的。 02

  据浙江在线报道,近日网上有关于杭州购房资格的政策传言,内容如下:即日起,外地户籍居民家庭在杭州限购范围内购买住宅,购房之日起前36个月内连续24次社保或个税缴纳记录,允许出现累计补缴3次的情况,但不得断缴。落款时间为2018年12月21日。

  小编拨打了杭州档案馆的窗口电话,工作人员表示,这个政策其实前几天就开始实行了,虽然不知道网上所说的“权证部”是具体哪个部门,但是窗口已经开始执行新政策,只要购房者提供的社保清单的说明是“补缴”而非“断缴”,次数不超过三次,时间也满足要求,那即可进行下一步流程。

  根据窗口工作人员的表述,即可确认网上所传的外地户籍居民购房资格认定变化——购房之日起前36个月内连续24次社保或个税缴纳记录,允许出现累计补缴3次的情况属实!  

  历史:

  2017年3月3日,杭州住保房管局发布《关于进一步调整住房限购措施的通知》,根据通知要求,自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上,非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

  随着限购政策的深入,政策微调为:

  由于换工作造成的新单位第一个月或者前三个月的补缴社保,提供补缴单位的情况说明(需盖本单位公章),与补缴单位签订的劳动合同原件和复印件,社保参保证明原件,可以取得购房资格。 03

  珠海:非本市户籍人才购房缴纳社保降至1-12个月

  12月21日,据新京报消息,相关媒体从珠海市住房和城乡规划建设局(以下简称住建局)获悉,该市相关区域已经降低购房门槛,非珠海市户籍居民购房,按个人条件从此前的需连续5年社保,改为只需缴纳1个月、3个月、1年不等。

  12月19日,有媒体报道称珠海市斗门、金湾两区已放松购房门槛,非本市户籍居民购房,从此前的需连续缴纳5年社保改为只需缴纳1年。  

  04

  广州:住宅限价政策松动 一刀切改为价格浮动

  今天,据中国证券报报道,记者从一名接近广州市住建委的人士处获悉,广州改一刀切限价政策为根据周边楼盘价格浮动调整限价,因此部分楼盘限价可能出现提高。  

  12月19日,广州市住建委发文宣布完善包括公寓、商铺在内的商服类房产销售政策,去年3月30日前土地出让项目不限定销售对象,可以销售给个人。

  事实上,不止商服类房产,广州住宅项目的限价政策也悄然松动。记者了解到,广州市荔湾区、海珠区等多个楼盘均出现了通过网签单价提高的情况。

  一名接近广州市住建委人士透露,广州改一刀切限价政策为根据周边楼盘价格浮动调整限价,因此部分楼盘可能出现限价提高。

  此举是否意味着广州限价政策也开始松动?

  一名房地产研究员告诉记者,广州目前确实出现了限价提高的情况。多家广州本地房地产公司也确认了这一消息,某地产公司工作人员还告诉记者,当前房价要以稳定为主,涨跌幅要控制在10%以内。

  记者拨打了广州市政府服务热线“12345”咨询限价政策,一位广州市住建委工作人员解释称,广州仍在执行限价政策,只是进行了价格“优化”。“不是说放松了,要看企业的情况,如果能签那就是低于指导价”,他说,“但价格再高就签不了了,不可能无限制往上涨。”

  另一位不具名的广州市住建委工作人员回应记者称,此前商品房在网签时,系统会自动弹出一个包含限价范围的“对话框”,现在这一对话框已经被取消。“但不能说调控放松了”,他表示。  

  曾传外围区域取消限价

  今年10月,网传广州市增城区、南沙区、花都区房屋销售价格必须按照真实价格备案,网签价就是真实售价。消息一出,关于“广州取消限价”的声音快速传播开来。10月20日,广州市住建委火速回应称,将继续坚决执行现行各项调控措施不动摇,严格对新建商品住房开展价格指导;但同时,市、区住建部门将对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化,严禁开发企业拆分价格报备。

  此前,为规避监管,一些开发商采取“双合同”的方式规避限价,常见的双合同包括“购房合同”和“装修合同”,例如某市场价4万元但网签价不超过2万元的楼盘,开发商会要求购房者签一份2万/平的购房合同,再签一份2万/平的装修合同,如此,购房合同才能顺利网签备案。

  实际上,从去年3月开始,广州接连发布一系列限购、限价政策。2017年3月,发布了“史上最严”的《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》,包括居民购买住房证满2年后方可转让等在内的严格限购规定。2017年8月,广州市住建委等部门又联合发布了《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》,明确要求商品房新房销售价格不得超过备案价,备案价要接受政府指导,一旦价格超过备案价,则不予以网签,不发预售许可证。  

  专家指出,适度调整限价政策旨在维护市场稳定。

  “广州要求以真实价格备案,旨在打击双合同,规范市场秩序,并非取消限价。但由于此前限价标准过低,这一政策执行后,限价的标准就需要提高。”中原地产首席分析师张大伟表示。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“客观来说,项目的备案价格会基于成本价、房地产调控的环境等因素进行制定,这样既吻合市场规律,也不会和既有调控思路矛盾,通过网签限价政策的调整,可以使得交易更加顺畅。预计明年还是有松动的可能的,这对于房企的销售和当地楼市的交易等都是有积极作用。”

  国金证券认为,未来房地产调控政策将以“短期行政限制退出”+“长效机制出台”组合的方式展开。此前房地产调控多采用行政措施干预,短期对抑制房价上涨、降低风险起到了作用;但从长期来看,则需要推动房地产政策从“行政措施” 向“综合施策”转变,逐步构建房地产市场长效机制。

  也有专家指出,房价泡沫仍需警惕。“楼市的控制还是比较严格的,如果大量资金量往房地产走,对整个经济的转型、内需的建设等都不是个好消息。“深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉说。严跃进则建议,即使出现放松,地产商也应合规销售,避免“乱涨价”。 05

  菏泽:取消限售

  12月19日,菏泽市住房和城乡建设局发布通明确:为了防止商品住房价格出现大的波动,促进房地产市场平稳健康发展,经过认真调查和评估,菏泽市住房和城乡建设局决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。  

  自2016年9月30日开启新一轮楼市调控以来,菏泽成为全国第一个取消限售政策的城市。

  据房天下发布的菏泽在售新房价格,多数集中在4000元/平米到7000元/平米之间。另据吉屋网数据,目前,菏泽新房均价为6080元/平米,二手房均价为6441元/平米。  

  (2017年12月至今菏泽房价变化 来源:吉屋网)

  中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为,“菏泽市打响取消限售第一枪,根本原因在于四个层面。”

  一是新房成交大增,库存不足;二手房存量库存大,却供不应求,供求矛盾突出。二是新房价格上涨,解决不了供需问题。三是二手房一旦存量压得过多,无法及时流转,容易出现房贷断供的现象。四是如果房地产下降过快,会影响地方经济稳定。 06

  深圳:首套房利率下调

  全国房地产风向标——深圳的大银行房贷利率最近一周松动!

  据华夏时报从某地产中介拿到的最新“深圳商业银行房贷利率情况”显示:中国银行、工商银行、北京银行、花旗银行首套房贷利率上浮10%,利率为5.39%。

  此前,深圳四大行首套房贷利率都是上浮15%,只有个别小银行利率松动。近日大银行的利率松动,标志房贷利率拐点真正到来——房地产放松的首个信号打响!  

  对于银行来说,房贷市场仍是非常具有吸引力的业务,尤其是实体经济处于寒冬时期。12月18日,广发证券研报指出,银行2019年信贷方面,延续今年的基调,继续向零售倾斜,对公端可能面临有效需求不足的情况,从而引发潜在资产荒。

  银行房贷的不良率很低,最近几年来一直维持在0.26%—0.39%区间,而对公的企业贷款过去两年不良贷均超过3%。

  实体经济压力大,银行处于风险考虑,企业贷款的选择更加困难,但是房贷却是一如继往的优质资产,吸引力依然强大。

  2019年,银行将会被现实“倒逼”,向更加优质的住房按揭贷款倾斜,全国部分城市有望调降利率,以更加具有吸引力的利率政策,促使个人买房及贷款。  

  07

  央行又放水好几千亿

  北京时间12月20日凌晨3点,美联储宣布加息25个基点,将联邦基金利率目标区间上调至2.25%-2.50%,正式启动年内最后一次同时也是今年的第四次加息。

  值得关注的是,就在美联储宣布加息决议前夜,中国央行已率先对此作出了反应。12月19日晚间,央行决定创设定向中期借贷便利(TMLF),定向支持金融机构向小微企业和民营企业发放贷款,资金可使用三年,操作利率比中期借贷便利(MLF)利率优惠15个基点,目前为3.15%。

  同时,央行再增加再贷款和再贴现额度1000亿元,是今年第三次以再贷款方式“放水”。事实上,在19日下午,中国央行意外已发布非例行通知称,本周以来已累计投放4000亿元人民币,进一步增加流动性投放,让市场流动性合理充裕。  

本文来自大风号,仅代表大风号自媒体观点。

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